Instandsetzung und Instandhaltung im Mietrecht

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Das Mietrecht kommt ohne die Instandsetzung nicht aus. Das gilt sowohl für die privaten als auch die gewerblichen Immobilien. § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet den Vermieter zur Übernahme der Instandsetzungskosten. Das gilt auf jeden Fall für privat angemietete Wohnungen. Bei gewerblichen Immobilien kommen erweiterte Klauseln zum Einsatz. 

Bei der Übergabe der Wohnung und des Gewerbeobjektes müssen die Räumlichkeiten und Außenflächen in einem vertragsmäßigen Zustand sein. Während der Laufzeit des Mietvertrages ermöglicht der Vermieter dem Mieter die vollständige Nutzung der angemieteten Immobilie. Dabei trägt der Vermieter der Wohnimmobilie die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung, wie vom Verband der Wohneigentümer e.V. Fallen durch den Verschleiß bestimmte Rohre oder die Heizung aus, erteilt der Vermieter dem Installateur den Auftrag und übernimmt die Kosten. Sie sind Teil des Mietzinses. Verletzt er seine Pflichten, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz und Mietminderung.   

Wusste der private Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrages von der ausstehenden Instandsetzung und Instandhaltung, kann er vom Vermieter keinen Schadensersatz für den Nutzungsausfall verlangen. Das gilt auch für die Mietminderung. Besonders interessant ist der Zusammenhang zwischen der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters und der Instandsetzung. Erwirbt der Vermieter vom Vormieter bestimmte Gegenstände, die dem Verschleiß unterliegen, trägt er bei der Weitervermietung auch die Kosten der Reparatur. 

Verursacht der Mieter einen Schaden in seiner Wohnung, bezahlt er auch die  anfallenden Kosten. Beispielsweise kann die falsche Belüftung Schimmelpilz auslösen, der von Spezialisten beseitigt wird.   

Lassen Vormieter beispielsweise Einbauschränke oder technische Geräte in der Wohnung zurück, dann geht das Eigentum auf den Vermieter über. Vermietet er diese Gegenstände dann an den  privaten Nachmieter, trägt er auch die Kosten für die Instandsetzung. Im Zweifelsfall steht jedoch der Mieter in der Beweispflicht. Deshalb sollten alle zur Verfügung gestellten Geräte und Einbauten im Inventar der übergebenen Immobilie erfasst werden. 

Mietet ein Gewerbetreibender eine Immobilie, kann der Vermieter die Instandsetzungspflicht auf ihn übertragen. Der Gewerbetreibende trägt damit ein großes Kostenrisiko, das durch eine Klausel im Mietvertrag gemildert werden muss. Diese Klausel reduziert die Pflicht zur Reparatur auf die vom Mieter genutzten gewerblichen Flächen. Die damit verbundenen Kosten sollten zehn Prozent der Jahresrohmiete nicht überschreiten.  Bei Gewerbeobjekten sind drei verschiedene Mietvertragsklauseln üblich. Diese unterscheiden sich im Umfang der zu tragenden Instandsetzungskosten.   

Schließen die Vertragspartner einen Single-Net-Vertrag, dann trägt der Mieter nur zuvor festgelegte Betriebskosten der gemieteten Geschäftsräume. Einigt man sich jedoch auf einen Double-Net-Vertrag, so übernimmt der Mieter auch die Kosten der Instandsetzung. Die letzte Alternative ist der Triple-Net-Vertrag. Bei dieser Variante ist er Mieter auch für die Reparatur des Daches und der Fassade verantwortlich. Ferner muss er sich auch um die Fenster und Außentüren kümmern. Der Triple-Net-Vertrag ist nur bei Gewerberaummietverträgen möglich.

11 Januar 2019